Как иностранцу на испытательном сроке
снять квартиру в Мюнхене без комиссии?
Читайте в моей новой книге "Никак, бл**ь!"

Да, еще совсем недавно мне так и казалось, что задача поиска жилья в Мюнхене при моих исходных данных не имеет решения. Но со вчерашнего дня я живу в новой съемной квартире и готов поделиться опытом, как мне это удалось, тем более, что меня уже об этом неоднократно просили мои читатели.

Начать, наверное, следует с объяснения, что не во всей Германии существуют такие проблемы с жильем. Говорят, что во многих городах восточной Германии множество квартир стоят пустыми и невозможно найти квартиросъемщиков. В Лейпциге, например, можно легко снять трех-четырехкомнатную квартиру, общая стоимость включая все коммунальные платежи не будет превышать 500 евро в месяц.

Однако, есть несколько особенных городов, где спрос сильно превышает предложение — это Гамбург, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и особенно Мюнхен. Говорят, за последний год сюда приехало больше 30000 молодых специалистов и всем им нужно где-то жить. Вот и складывается ситуация, что накаждую сдаваемую квартиру приходится не меньше десятка желающих. Поскольку я живу в Мюнхене, все, что написано ниже, относится только к этому городу.

Цены на аренду

Говоря о ценах, нужно различать несколько понятий, которые встречаются в объявлениях:

Kaltmiete (кальтмите), что означает "холодная" плата или прибыль арендодателя, с которой он еще потом платит налоги.

Warmmiete (варммите) — "теплая" плата или по-другому Gesamtmiete — полная плата, которая включаетв себя:

Heizkosten — плата за отопление,

Nebenkosten — плата за воду, вывоз мусора, услуги хаусмастера и т.п. Сюда же часто включаются и Heizkosten.

Stellplatz/Tiefgarage — плата за местона стоянке у дома или подземную парковку. Очень часто это обязательный ежемесячный платеж, даже если у вас нет машины и парковка не нужна.

Общая формула обычно такая:

Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten + Stellplatz/Tiefgarage

И, кстати, сюда еще не входит электричество, телефон и интернет, так как провайдеров этих услуг выбирает уже сам квартиросъемщик и платит непосредственно им.

Кроме того до въезда необходимо внести залог или Kaution, который обычно составляет 3 Kaltmiete. Он кладется на счет в банке, и арендодатель не имеет права пользоваться этими деньгами. После съезда эти деньги вместе с процентами будут возвращены, либо из них будет удержана компенсация в случае обнаружения каких-либо поломок или неисправностей.

Большинство квартир в Мюнхене сдаются через посредников, их здесь называют маклерами. Обычно это компания или один человек, которые организуют осмотр квартиры и оформление договора. Причем за такую пустяковую работу взимается нешуточная комиссия или Provision в размере 2,38 Kaltmiete. Вот эта плата напрягает больше всего, так как огромные деньги отдаются по сути ни за что. Но снять квартиру без провизиона очень сложно.

Теперь давайте посчитаем. Кальтмите за двухкомнатную квартиру от 50 кв. м. и больше неподалеку от метро (U-Bahn) или от ж/д-станции (S-Bahn) начинаются от 700 евро, Небенкостен 120-200 евро, место на парковке 30-60 евро, кауцион 3 * 700 = 2100 евро и провизион 2,38 * 700 = 1666 евро. Итого: 700 + 120 + 30 + 2100 + 1666 = 4616 евро. К тому же плату за первый месяц нужно внести до въезда. Получается, что не меньше 5000 евро нужно иметь на руках для того, чтобы начать снимать квартиру в Мюнхене. Кроме того, большинство квартир сдается без какой-либо мебели и даже без встроенной кухни, а это еще дополнительные расходы к заселению. Неудивительно, что немцы стараются жить в одном месте, не переезжая.

Осмотр квартиры и выбор квартиросъемщика

Допустим, вы нашли объявление о сдаче квартиры с подходящими условиями, неподалеку от вашей работы, написали или позвонили арендодателю или маклеру, и вас пригласили на осмотр квартиры. В назначенное время вы приходите к подъезду, где уже стоят несколько человек. Затем приходит маклер, здоровается со всеми и вешает на двери подъезда бумажку с надписью "Besichtigung" (осмотр) и указанием, в какую квартиру звонить. Далее либо все вместе, либо по очереди поднимаются в квартиру. В большинстве случаев в квартире еще кто-то живет, ведь по условиям договора обычно квартиросъемщик должен предупредить арендодателя о намерении съехать за 2-3 месяца, и за это время арендодатель находит новых жильцов и должен иметь возможность показать им квартиру.

Допустим, вас все устраивает и вы готовы хоть сейчас заплатить и в ближайшее время переезжать. Но не тут то было, так как остальным претендентам тоже квартира нравится и они готовы ее снимать. И тут владелец или маклер просят вас заполнить анкету (Selbstauskunft) и прислать им по электронной почте. А в анкете нужно указать кучу информации, в том числе: кто будет проживать в квартире (возраст, пол), где и кем вы работаете, с какого времени, какой общий ежемесячный доход, есть ли домашние животные, играете ли на музыкальных инструментах и т.п. А также нужно приложить копии расчетных листков по зарплате за последние три месяца. Естественно, что эти анкеты анализируется и из них выбирается самый надежный претендент, у которого есть стабильный доход и никаких "отягчающих обстоятельств".

Отягчающие обстоятельства

Испытательный срок. В Германии законодательно утвержден испытательный срок при приеме а работу (Probezeit) — 6 месяцев. В течение этого времени сотрудник может быть уволен с письменным предупреждением за 2 недели. После испытательного срока период уведомления обычно составляет 3 месяца. Понятно, что внезапно уволенному сотруднику будет сложно вносить арендную плату, поэтому по моим ощущениям, испытательный срок является самой главной причиной отказов.

Дети. Они могут все ломать, громко плакать, мешая соседям, а также для них нужно больше места. Некоторые владельцы, узнав о том, что квартира нужна для семьи с ребенком, даже отказывались приглашать на осмотр, говоря, что эта квартира слишком мала для трех человек (это были двухкомнатные квартиры около 60 кв. м. если что).

Домашние животные. Мы собирались перевезти с собой нашу кошку, и это было еще одним препятствием в поиске жилья. В значительной части объявлений прямо указывается "Haustiere: nein" (Домашние животные: нет) в остальных — "Nach Vereinbarung" (по договоренности), что еще сокращает область поиска. Мне довелось познакомиться с одним эстонцем, хорошим парнем, опытным Java-программистом, который на протяжении полугода так и не смог найти жилья, куда бы он мог привезти двух своих собак, и вынужден был вернуться в Эстонию.

Где искать

За последние три месяца, наверное, ни Google, ни жежешечка, ни Хабр, ни nodima.ru не были мной так посещаемы, как сайт Immobilienscout24.de — основная интернет-площадка Германии для сделок с недвижимостью. Я указывал в критериях поиска область радиусом 10 км от своей работы, делал сортировку по времени размещения объявления, затем открывал результаты, копировал адрес дома, находил его на Google.Maps и прокладывал маршрут общественным транспортом от этого дома до работы. Если результат и условия меня устраивали, писал или звонил владельцам. По началу просил за меня звонить своих коллег, говорящих на немецком, потом, когда немного освоился, стал разговаривать сам.

Конечно, это не единственный ресурс, где можно искать объявления о сдаче. Вот еще несколько адресов, которыми я пользовался для поиска:

http://www.immowelt.de/

http://www.immonet.de/

http://kleinanzeigen.ebay.de/anzeigen/s-wohnung-mieten/c203

http://immobilienmarkt.sueddeutsche.de/Angebote/mieten/Stadt_Muenchen

Несколько крупных компаний, владеющих недвижимостью и сдающих квартиры без провизиона:

http://www.wsb-bayern.de/mietangebote/wohnungen/

http://www.heimbau-bayern.de/mietangebote/

http://www.bvk-immobilien.de/portal/page/portal/bvkimmo/index.html

http://www.wohnbau-gmbh.de/

Добавлено: Если вы только переезжаете в Германию и вам нужно временно снять мебелированную квартиру на короткий срок, то рекомендую воспользоваться сервисом Airbnb.

Как я писал выше, если кто-то собирается съехать со снимаемой квартиры, то необходимо предупредить владельца за 2-3 месяца. Альтернативный вариант — найти нахмитера — кого-то, кто готов снять эту же квартиру и вселиться сразу же после выселения предыдущего квартиросъемщика и в этом случае все обходится без маклера и провизиона.

Нахмитеров часто ищут здесь: http://www.wg-gesucht.de/en/

Кстати, на этом сайте я разместил собственное объявление о том, что молодая семья с ребенком ищет квартиру и т.п. и приложил наше общее фото. Предложений поступило ровно ноль, но зато написала журналистка с телевидения с приглашением принять участие в записи передачи на тему поиска жилья в Мюнхене и рассказать перед камерой, с какими сложностями мы столкнулись при этом. Правда, узнав, что жена и сын еще в России, приглашать передумали =)

Полезно спрашивать у коллег, нет ли у них знакомых, сдающих квартиры или собирающихся переезжать. Так мой коллега познакомил меня со своими друзьями, которые переезжали в другой район и искали нахмитера. Их квартира меня устраивала и им нужен был нахмитер срочно, поэтому они рекомендовали компании-владельцу меня, а я отправил туда Selbstauskunft, копию трудового договора и копии расчетных зарплатных листков. Я ждал две недели и был уверен, что все уже решено положительно, но тем неприятнее было узнать, что фирма решила сдать освобождающуюся квартиру кому-то другому.

Помощь работодателя

Мой работодатель очень сильно мне помог тем, что нашел для меня временное жилье на первое время и даже оплатил первые два месяца. Если бы я все это время жил в гостинице, это обошлось бы мне в копеечку евроцентик =) Также фирма заплатила за меня часть кауциона, и потом в течение трех месяцев удерживали эту сумму из зарплаты, получился такой беспроцентный кредит. Кроме того в отделе HR мне всячески помогали советами, а также составили рекомендательное письмо с подтверждением, что я работаю в этой компании, имею такую-то зарплату и что после восстановления с семьей и окончания испытательного срока зарплата будет на столько-то больше. А мой начальник попытался договориться с руководством компании, чтобы мой испытательный срок был сокращен.

Одному моему знакомому, также переехавшему в Мюнхен этим летом, его компания оплатила услуги фирмы, которая сама за него занималась поиском жилья. И уже через неделю после приезда он и его семья уже жили в новой квартире, хотя и пришлось также заплатить провизион маклеру.

Happy End

Также надо добавить, что аренда квартиры является необходимым условием для воссоединения семьи. Когда моя жена подала документы на получение немецкой визы, мне пришло письмо с просьбой подтвердить, что мои жилищные условия достаточны для проживания семьи с ребенком. Для этого нужно было отправить копию договора аренды, а его все еще не было.

Тогда на одно из объявлений помимо стандартной информации я честно написал владельцам, что мол ваша квартира очень важна для меня, т.к. если я не заключу договор в ближайшее время, то моей жене и сыну откажут в визах. Наверное, мне повезло. Не на всех бы это подействовало, но именно эти хозяева, оказавшиеся довольно милой немецкой парой, пригласили меня на осмотр квартиры и после приятной беседы согласились сдать квартиру именно нам, "потому что мы верующие христиане, и не хотим, чтобы семьи разлучались".

Поскольку я общался напрямую с владельцами, то провизион платить не пришлось. Кроме того бонусом хозяева оставили в вечное пользование встроенную кухню с холодильником и посудомоечной машиной, стол, стулья, кровать, множество различных полочек и встроенных шкафов и некоторую посуду.

В общем, опровергая эпиграф к посту, хочу сказать, что даже в таком нелегком деле, как поиск квартиры в Мюнхене, при определенных усилиях можно добиться успеха. Нужно только помнить, что вся наша жизнь на 90 процентов зависит от нас самих и лишь на 10 процентов — от обстоятельств, которые на 99 процентов зависят от нас самих.